中国房地产如同一个庞大的“赌场”。“赌徒们”勇往直前，有“羊群心理”的企业一拥而上，人性的贪婪在诱惑面前肆意释放。如今，中国正面临巨大的楼市风险。这一风险比中国香港、甚至其他发达国家所经历的还要大。
——邓智仁
作者
王迪
出品
焦点财经
一场关于中国商品房预售制度的大讨论正在蔓延，变革“预售制”呼声再起。
今年7月，全国烂尾楼业主“强制停贷”引发连锁反应。各大银行、地方政府、银保监会各个层面相继火速表态。关联方众多，“雪球”越滚越大。
7月21日，部分房企供应商加入“强制停贷停工”阵营。郑州银行与当地房管局更是上演了“互怼”戏码。彼时，涉事“主角”开发商们暴雷、亏损之声不绝于耳。上半年房企业绩发出预警，42家预亏23家同比下滑，最高亏损46亿元。
行业哀鸣之下，“没钱”成为事件的直接主因，而更为深刻的层面是中国实行多年的预售制度及房地产运作模式。
“现在大家互相埋怨没有意义。预售制度本身没有问题。业主以停贷要求复工的方式也是不可执行的。”
当72岁的邓智仁，在北京所下榻的酒店接受焦点财经采访时，面对行业热点话题，他一语中的，层层剖析。
“首先，开发商确实没钱开工，因为钱已经挪作他用。此外，楼房建造封顶之前所花的钱，远小于封顶之后所用到的钱，因为后续涉及园林、装修等多个方面，尤其是精装修所需要的成本更高。
其次，假如开发商有钱开工，此种方式也是不可持久的。如果施工一段时间开发商又没钱导致停工，业主再停贷，又会重新陷入混乱。
第三，如若强迫开发商复工完成，未来的房屋质量问题也会堪忧，因为开发商钱不够，在房屋成本上会偷工减料，或会产生另一大争议点。”
他还是那个操着“港普”桀骜不驯的形象，善用逆向思维。一身宽松的亚麻着装，精神矍铄，让人不会将眼前的邓智仁与年逾古稀的老人联想在一起。
他现在不隶属于任何一家公司，没有职位。当然仅凭“邓智仁”三个字便能引申出无数的标签：“房产销售奇才”、“最受欢迎讲师”、“中国地产教父”等。
从全中国第一个外销楼金田花园，到上海第一个商品房浦东“东方广场”，北京第一个商品房“北京玫瑰园”，再到今天的海南文昌潮滩湾综合产业新区，在地产江湖打拼38载的邓智仁，俨然成为中国地产界的一个符号。
作为曾经的创业者，他深知如今身负巨债的房地产企业家的心境。作为中国房地产行业历史见证者，他对行业弊病及底层逻辑如数家珍，擅用“解剖刀”和“显微镜”诊出行业的“病症”。
一个7月的夏日，焦点财经与邓智仁进行了一场两个半小时的深入对话。话题从时下热点事件延展至行业、人生各个层面。他说，在过去行业如火如荼之年不愿接受媒体采访，但是面对行业困顿，他反而有很多话想说。
他说，中国房地产开发是畸形的。他将中国房地产比作一个“赌场”，并称之为“悲情行业”。因为“赌场”巨大，无数人蜂拥而至，行贿、贪污、入狱等事件比比皆是。面对行业未来，他直言，未来两三年会是一个苦难时代，但是有苦难才会有改变，虽然改变非常难。
在过去38年的商海中纵横捭阖，邓智仁见证了中国企业的崛起大戏，在富有激情年代涌动着不可遏制的投资和扩张。他也亲历过中国无数企业“泰坦尼克现象”的此起彼伏。
所以，再次回归公众视野，以行业视角“检讨过去，展望未来”，成了此次对话的主题。
01烂尾楼之问：中国不应该废除预售制度
年6月，深陷债务危机的北京玫瑰园正式发出拍卖公告，3.88亿元起拍，价格比1年前的评估价缩水2亿多元。即便如此，玫瑰园仍以“中国房地产最大破产项目”引起社会
